小巷烟火间的摩登之家
2017-12-01 | 撰文:黄木 / 图片:base

base提供的居住环境几乎是完美的:一应俱全的家庭设备、丰富的周边都市生活、理想的社交共享空间、考虑周全的室内设计……而这一切来自于一个无比务实的决定:从住户所需去考虑房子的样子。

 

 

从废弃空间到时髦地标

 

惊叹也许是大部分人看到base时的第一反应。

 

作为一个集改建、室内外设计、运营和物业管理、生活方式内容提供为一体的创意地产品牌,base从不自己拿地,而是去收购或租下那些已经破旧或不再产生商业价值的建筑空间,再按自己的想法进行改造和经营。

 

在采访当天,我乘坐的商务车从一片旧街区的铁门驶入了一个1980年代的老小区,一条只有数米宽的狭窄小路上,自行车和行人在车窗外与我们缓慢并行。从老年人活动中心里传来的悠闲唱戏声,在炎热午后令人倍感放松,小巷里的市井生活画卷在车窗外缓缓展开。
 

base天钥新村项目的院子

一扇木门出现在这条老巷的深处,推开木门,进入base的这处空间后,市井生活的喧嚣之声突然止于门外,世界一下安静下来。大片干净的草坪,一栋黑白外观、设计感颇强的房子出现在了草坪中央,黑与白是base的典型配色——既能让建筑和周围环境区分开来,也让整栋建筑看上去简单干净。

 

在一个老旧小区的深处,竟能悄无声息地嵌入了如此多前卫又美好的生活设施——下楼即得的健身房、单独的影音室、离卧室不远的大面积木质露台……你可以一个人在楼下草坪读书,也可以约上几个朋友一起烧烤。闲逛时,我还在草坪的尽头意外发现了一个露天泳池。

 

这栋建筑位于上海天钥桥路的天钥新村,在改造前,这栋建筑原本是小区里的幼儿园。这个空间的草坪被一圈上世纪八九十年代的上海老公房包围。站在草坪上抬起头,我发现老公房里的老人们正在家里的阳台上悠闲地望着我们。

 

这两种空间的对比反差让base更像一位行为艺术家,而非一家地产公司。base的项目都很特别——有的前身是国营手套厂;有的是位于人迹罕至的工业开发区的孤零零的国营酒店,曾经从一栋楼到另一栋楼都需要乘坐特殊有轨电车……它的改造就像魔法一般,常常让一些早已被遗忘的空间摇身变为最时髦的城市地标。
 

 

源于“务实”的创新

宋园路项目室内 - 秉持了base一贯的简约设计

它的改造就像魔法一般,常常让一些早已被遗忘的空间摇身变为最时髦的城市地标。

你很难把沈敏恺和base这家充满实验艺术气质的地产公司联系在一起。生于1980年代的沈敏恺在创建base之前曾经是一位律师。

 

让base这个颇具先锋性的地产品牌诞生的起点绝非理想主义或是“创意”,而是沈敏恺身为海派商人的务实。

 

2000年初,还在做房地产律师的沈敏恺注意到了房地产行业正在发生的变化。在替很多“江浙一代的小开发商”工作时,他发现,房地产行业的起步门槛正越来越高,监管也越发严格,这意味着这个市场开始走向成熟——投机机会渐少,灵活但不够规范的小公司即将出局,这也是行业资源向少数几个巨头集中的开端。

 

正是这种旁观者的洞察让沈敏恺能摆脱传统地产开发的惯有思路,他决定放弃自己拿地,先人一步将视线转移到那些“可租赁的破旧的物业和老房子”上,这些都是他在做律师时接触到的资源。在拿到旧的建筑之后,他再把它们交给经验丰富的西班牙设计师Borja Trujillo Rodriguez,经过现代设计和改造,把它们变为长租公寓。

 

在base创立之初,长租公寓对于许多中国人来说还是一个陌生的领域。因此,base从一开始就将主要客群定为对生活品质要求更高的外籍租客。在Borja的印象中,柏林人开始接受长租公寓大概是在5到10年前。当时人们厌倦了强调自我的生活方式,开始重新发现社群的重要性。市中心的便利生活和公共空间被欧洲设计界重新看重,这也是长租公寓兴起的标志。这种思潮不只在设计界发生,欧洲各行各业都在试图重新恢复都市中人和人的连接,Borja在接受我的采访时聊到。

 

Borja曾将一个位于柏林的空间改造为共享公寓,他们将整个一楼改造为共享空间:就餐的空间;享用咖啡的区域;可供阅读的休闲廊;还有小酒吧,酒吧里有DJ放音乐……

 

而在柏林的另一个公寓里,Borja和他的同事则在楼前设计了一个中庭。这个中庭里有个花园,每到周末,花园就会举办一些市集之类的活动。因为空间被设置在室外,因此,“这个共享空间服务的对象不仅仅是这幢楼里面的租户,它也向周边的居民敞开大门,任何人都可以加入进来,大家齐聚一处。”Borja说。

 

一旦体验过这种生活,人们就会立刻发现之前的生活之中存在的问题:当一个人搬到一个陌生的社区,人们完全不认识彼此,也没有方法来促成人们的相识,久而久之,人们就变得谁也不想认识了,最终就居住在自己的生活空间里。“太孤独了。”Borja说。

 

和世界上其他大都市一样,上海也拥有大量新人。如何为这些在城市快速建设和变化中丢失了家乡感和根基、容易感到孤独和自我隔绝的都市人设计理想居所?Borja认为具备大量优质共享空间的长租公寓正是解决之道。

 

然而,这一个简单的问题却是每个设计师与地产商的冲突所在。“作为一个商人,当然是愿意把这个公共区域当做房间,打造成房间去卖,卖更多的钱。”Borja说。

 

不过当Borja向沈敏恺提出这一问题时,沈敏恺的回答却给了他一个意外——沈没有像许多地产商老板一样直接询问造价,他反问了Borja一个问题:“如果你在中国工作,你愿不愿意出一万多块钱来租这样的房子?”



“Borja说如果是他的话,他会租。就是因为这句话,我很快做了决定,因为我想去做一个新的尝试。”沈敏恺回忆起当时这场对话的情景。

 

而这场对话也成了base设计精神的开端。

 

 


用设计创造家园感

 

上海工艺美术厂位于徐汇区一个闹中取静的街区中的一条蜿蜒林荫路深处。这条路上安静的行人与熙熙攘攘的城市主干道形成了鲜明的对比。从主干道拐入其中,你便能立刻感受到一种宁静闲适、安然自处。

 

base的办公室就位于此处。对于在这里工作的设计师而言,人来人往的办公空间里一处凌空搭出来的半开放工作室与那条林荫路有着相似气质。
 

base办公室-设计师的“屋中屋”小工作室

这间工作室位于办公区中央,这个“屋中屋”的设计遮挡了办公室里刺眼的白光,让身处其中的人能变得安静专注,让设计师们能更准确选出陈列在房间四周的装修材料。工作室的中央设有一张多人方桌,供设计师进行思考与讨论时使用。这间“屋中屋”工作室为设计师提供了一个私密的小空间,让设计师能更专注于思考,获得更好的创意和灵感。

 

从公共空间到室内改造,如何用设计创造更多可能性让人们建立联结,这是base设计的一大重要特点。

 

由4栋楼宇组成的宋园路项目前身是一个职业技术学院。接到这个项目时,Borja首先考虑的便是如何在建筑与建筑之间建立连接。他的解决之道是用小型的木制庭院将楼宇连接起来——这既增加了不同空间的人交往的可能性,又大大拓展了室外露台的面积。在室内工作或生活过久,进入露台是人们必然的放松方式,这种必然性提高了社交的发生几率。
 

改造前的base宋园路项目原本是一个职业技术学院
改造后的base宋园路项目

连接本身是一种变废为宝的方式,这种方法几乎不会对原有建筑进行任何破坏,却能增加建筑的使用面积。这种充分利用被忽视空间的方法也是Borja设计的一大特点。在base的许多项目里,许多之前被忽略的屋顶都被改造成了露天社交空间,变成了租户们组织夏夜派对或者露天烧烤的场地,base甚至还在这里为租户们准备了的派对和烧烤用品。

 

为了加强互动,base拥有多种类型的公共空间。base天钥新村的一层设有一个公共厨房,这是一个使用者们会必然产生交集的区域,许多陌生人在这里结识彼此。而在沙发区域,“你可以和你一两个好朋友聚在一起,在这个相对安静的角落里聊聊天。”Borja说。Borja认为不同个性或处于不同状态下的人会去追求不同类型的公共空间,一个好的居室环境会用设计来满足用户的不同需求。

 

对一个大的公共空间进行分区和分类,营造一种大类型套小类型,大小类型交织的环境也很重要,“我们设计的公共区域是分不同层次的,大的区域可以让很多人聚在一起,让每个人都能加入进去。小一些或者私密性相对更强的区域也被设置在公共空间之中,适合更需要安静和私密、规模更小的活动。”Borja说。
 

base浦三路项目的大堂- 也是咖啡lounge区域

在base张江和浦三路的空间,酒吧和咖啡厅都被安排在了一楼,租户一进门就可以看到。

 

值得一提的是,base室内的走廊和公共空间永远带着一种阳光而开阔的开放气质。

 

在设计上到底如何做到这一点?在位于张江集电港的base空间,我找到了原因。

 

张江项目原址是一栋旧式酒店大楼,从2015年年底了解项目、签订框架协议,到2016年10月改造完成后第一位德国客人入住,只用了不到一年时间。

 

张江项目此前的房顶是水泥结构,令设计师感到可惜的是,这栋楼的房间都是围绕着四边的墙来设计的,其中间部分是中空结构。

 

那么如果把不承重的中空部分的屋顶从水泥结构改为半透明的玻璃材质会是怎样?

 

最终,这一改造成为了张江base空间的特色——无论任何一个楼层,用户都能置身在明亮亲和自然的阳光下,经过改造后,这个中空结构一下子令整个楼内都因为阳光的进入而生动舒适了起来。

 

居所空间是我们最常使用的空间之一,令居住者沉淀下难忘的场景记忆,并让其再经过同样场景时,感到温馨或愉快是base的一大特长。这是很多base用户在接受采访时经常谈到的美好体验。

 

Freya是base天钥新村的租户,从海外留学归来后,她只身一人来到上海这座陌生的城市,她十分渴望能在这座城市里找到温暖与家园感。

 

在欧洲城市,我们常常会对街区清晨营业的咖啡馆印象深刻,尤其是那些在这个街区住过一段时间的人。欧洲街区的咖啡馆往往只为附近的居民服务,这些咖啡馆深扎住宅之中,店主即是服务员。不论是早晨上班,还是运动之后,走入温馨、飘着刚出炉面包香味的咖啡馆,和熟悉、家人般的店员聊上几句,点上一份相同的食物,这会给人一种非常踏实和难忘的安定家园感。

 

家园感应该是带有温度及与亲朋好友美好回忆的一种场所气质。当来到某个具有“家园感”的场所时,我们会不由自主地回忆起曾经与某个挚友共度的美好时刻——放空而惬意的午后时光,或是在夜晚长谈时留下的难忘感叹……这些时刻通常都发生在类似客厅等有交往感的家庭公共空间中。那些比如冲泡茶饮、品酒的惯常的动作常常会唤起我们这些美好回忆,而这样的回忆是居住环境中真正的财富。
 

base天钥新村项目的公共厨房和公共客厅

但在Freya看来,许多单身年轻人都无法在大城市里拥有这样一个完美的客厅。而中国和欧洲城市的构建方式也不相同,往往很少有历史悠久、通过短暂步行即可抵达的街区咖啡馆。中国的许多咖啡馆也算不上是家庭空间的延伸,久而久之,年轻人之间往往就不再进行这些家庭式的交往,这对于他们的生活而言是一件非常可惜的事情。

 

这也是向往温暖感的Freya对base迷恋的原因——base丰富的公共空间给她带来了许多家庭般的美好的回忆。在外面劳累一天,当她路过那些靠椅、沙发和露台,走进自己的房间里时,她能感受到这座城市给她带来的温暖和归宿感,因为base的空间用设计唤起了她的温情回忆。

 

而如何在这些室内公共空间中进行物品设置,以让外出回来的人感到温暖也是有技巧的,欧洲住宅的半私密性前院往往就拥有这个功能。欧洲人往往会将收音机、报纸、咖啡壶、茶具和儿童玩具带到这些半私密性前院之中,将它们长期放置在那里既是为了方便使用,也是因为这些典型的生活用品可以让人在看到之后获得内心的平静,产生惬意之感;会让回到这个家里的人觉得无论外面发生如何大的变动和难以控制之事,家才是不变和永恒的。

 

 


小巷烟火之间的摩登之家

 

之前的案例中,我们讨论了如何将住所空间和社区进行连接,带来好的居住体验和丰富的社区形态,而base这个案例则让我们有机会转向居所空间的内部进行思考。

 

居所空间内部既包括建筑本身,也包括每个居住者房间的室内设计。

 

在都市之中,不可能每个人都拥有居住面积令人满意的住所。如何在有限的居住空间中通过设计达到最好的居住体验,这是base设计师经常思考的问题。
 

base张江项目室内 - 被抬高的卧室区域,与起居区域有了明显的区分

在base张江的一个空间中,虽然卧室和客厅都处在同一个空间,但设计师给卧室的地面做了加高处理,在进入卧室时,人们需要先踏上台阶。

 

不要小看这一小小的举动,这一行为本身就像拉上一扇门一样,提醒你空间发生了变化,令人的身体状态从客厅的休闲模式切换到睡眠模式。

 

在有限空间里,利用高低变化将单一空间分割出多种功能,是base室内设计的一大特点。同时,抬高的空间则很适合改成柜子用作储物,这种空间充分利用在base室内设计中比比皆是。

 

由于base做的多是老楼改建,而不自己拿地,这使base的很多项目就在生活、交通便利的市中心。base天钥新村位于上海繁华的徐家汇商圈,丰富的居住环境不是它唯一让人惊喜的地方,走出小区,还能享受到如此便利的外部环境,它既享有上海老街区长期形成的便利环境,又能拥有现代楼盘才具备的完美硬件。

 

极难想象在寸土寸金的市中心能享受到这样的居家生活。

 

在中国,开发商的惯有思路是亲自拿地,再在自己的土地上建楼,由于空地大部分在新区,这致使那里虽建有大量现代楼盘却缺少与之匹配的便利服务设施,而类似上海租界这种历经百年时光积累、拥有一流生活服务的老城区却因为缺少空地再难以规划建造现代化的住宅。

 

这也正是base能打造出完美居住空间的机缘:在中国,城市开发往往都是扩张式的。很多新区虽然空地很多,但生活条件和便利程度远不如老城区,但因为城市发展存在中空期,老城区的居住硬件又过于陈旧,缺少现代化公寓,而base的改造既解决后者,又保持了前者的不可替代性,令现代化居住环境和成熟的城市服务完美结合起来。这也是存量地产和长租公寓的巨大优势所在。

 

base在上海市中心的柿子湾也是这种完美结合的代表,和base所有居住空间一样,柿子湾有丰富多样的共享空间和广阔的露台,这在寸土寸金的中心城区几乎很难找到,它多数只存在于郊区Loft式的生活空间中。但从街道上走进柿子湾时,你会发现这里不但拥有优质生活底商,路边的创意餐厅,还有构成一个美好街区的所有生活元素,这些都是base柿子湾与众不同之处。

 

 


自家楼内的优质生活

base最新综合体项目-复兴路项目,集和了精品公寓, 办公空间和配套商业

base这一地产品牌的创立源自于沈敏恺的务实精神和他对用户体验的重视。但他没有想到,正是这种务实精神让他摆脱了中国地产界和城市规划的固有思维。他也因此赶上一个全新的趋势和时代,那就是,存量地产时代。

 

base的母公司——NOVA地产投资有限公司董事长王谦是这样理解base的:“其实base就是一个管家,最终,我们是服务和管理人生活方式空间的,我们必须要尊重现代人的生活方式。”

 

王谦的求学经历非同寻常,1989年,王谦放弃了清华大学建筑系的学位。在这之后,他考入了美国麻省理工学院,并在这里取得了双硕士学位。

 

他经历了美国两大重要的房地产阶段的转换时期,从增量大开发到存量深挖的变化——人们从搬离市中心到再回到市中心,第二个阶段意味着人们开始对居住体验产生了更为细化的需求。

 

和Facebook一样,第二个阶段的崛起是先从年轻人开始的。那时,许多美国大学附近的公寓纷纷开始进行改造,把屋顶改造为开放式空间,便于年轻人社交,讨论课题。

base张江项目的过道,因为从屋顶引入了自然光,室内空间也更通透明亮
base张江的外部

这一趋势很快影响到了“活跃长者(Active Retirement Community)”这一高端养老机构。它开始在城市最中心的地带建立老人公寓,这让许多对便利都市生活和陪伴需求更高的老年人纷纷回到城市居住,“它很注重的是老人的社交需求和获取新知识的需求”,这让养老业有了飞跃。“这远远超出了良好的营养、健康、医疗……这些给老人所带来的满足感。”王谦在电话中说道。空间的改造也重新创造了生活本身。

 

第二个阶段发生在移动互联网的普及时期。在以往,家是生活的场所,单位是工作的场所,餐厅是人们社交的场所,但互联网的出现颠覆了传统的组织形式。“如今已经不存在什么场所只能干一件事情这样的说法。”王谦说。在他看来,如今的空间设计也必须尊重生活方式的变化,而这种变化也加快了混合业态的诞生。

 

在电话里,王谦告诉我,在美国,在诸多投资机构的推动下,美国用了30年的时间来完成了一个重大转型——地产商从自己拿地开发,转向去改造那些已经存在的,但由于粗放开发,没有好好经营的存量地产。市民们也从热衷购置房产变得更倾向租用离市中心更近、更宜居、物业管理亦更为优质的翻新公寓。而如今,这个风潮已经开始在中国兴起。

 

base张江所在的张江集电港是许多医药、医疗学术交流研讨会议的举办地,经常举办长达一至两个月时间的会议。base张江许多房间的客人都是前来与会的专家或专业人士。每到会议季,base就会举办烧烤活动,并不断研发社交活动来帮助租户建立联系,更快结识彼此。很多base员工本身便来自服务式公寓或酒店,他们的加入把酒店业的优质服务带到了这里,这是之前地产商根本无法做到的。

 

按传统思路,创意内容植入和地产公司似乎并无太大的关系,但如果地产公司经营的是自己的租户,那么,让居住空间本身能不断产生内容,让租户愿意为之付费,并将他们牢牢吸引到这里来,这就成了居住空间一个重要的赢利点。

 

王谦和沈敏恺明显意识到了这一问题,他们的想法不谋而合:“让我们一起做点好玩的事情。”

 

而居住空间本身做内容服务则是一件近水楼台先得月、大有可为的事。在上一篇case中,我们讨论了人的行动半径,在《交往和空间》一书中,社会学家和建筑设计师杨·盖尔告诉我们,人只愿意在500米范围内活动,哪怕再好的餐厅,只要超出家500米,人们就不会愿意频繁光顾,而更愿意“宅”在家里,正是人类这种行为半径的局限性给了base这类地产公司机会。

 

base为未来居住给出的解决方案就是:“如果我能在自家楼内就得到各种优质服务?那么我还有什么必要离开我的公寓?”